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국토연구원 우수보고서는 원내 외 평가를 거쳐 선정된 과제의 연구보고서입니다.
연구자 인터뷰를 통해 보고서에서는 볼 수 없는 연구 수행 과정의 이야기를 전해 드립니다.

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부동산시장 이슈 분석과 정책방안(Ⅱ): 전월세시장 구조 변화의 지역별 영향을 중심으로 2018-06-08 KRIHS 우수연구자 변세일 연구위원
변세일 연구위원

 매매가격 안정으로 인한 임차수요 증가와 저금리 기조 등의 영향으로 전세의 월세화, 즉 전월세 구조 변화가 나타나고 있다. 거시경제 여건, 인구 및 가구 구조 변화 등을 고려할 때 이러한 전월세시장 구조 변화는 임차가구의 주거비 부담 증가, 비자발적 주거이동 촉발 등 부정적 영향을 주고 있어 정부는 임차가구 주거 안정을 위한 다양한 대책을 강구하고 있다. 변세일 연구위원이 수행한 「부동산시장 이슈 분석과 정책방안(Ⅱ)」에서는 임차가구의 주거안정을 위한 다양한 정책방안을 제시하고 있다.



KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 
변세일: 최근 주택가격 상승폭은 제한적이었던 것에 비해 전세가격은 급등하는 반면 월세는 안정적으로 움직이는 매매시장과 전세시장 간 비동조화 현상이 지속되는 데에는 전세의 월세화라는 전월세시장의 구조 변화가 많은 영향을 주고 있다고 생각했습니다. 그리고 이러한 전월세시장의 구조 변화는 지역별 주택의 수급 여건, 개발 호재, 주택보급률, 지역소득 등 다양한 원인에 따라 지역별로 다르게 진행될 것이고, 이러한 차이는 지역별 주택시장에 각기 다른 영향을 줄 것이라고 생각했습니다. 이에 전월세시장 구조 변화의 양상과 원인을 분석하고, 지역별 영향을 고려한 맞춤형 정책방안 도출이 필요하다고 판단하였습니다.


KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 
변세일: 현재까지의 연구들은 전세가 감소하고 월세가 증가하는 현상으로 이해되는 전월세시장 구조 변화에 대한 논의로 전국적, 총량적 차원에서의 현상 파악에만 국한되었습니다. 그래서 본 연구에서는 전월세시장의 구조 변화의 양상과 원인, 전월세시장 구조 변화로 인한 주거비 부담 변화, 지역별 시장 영향, 주거이동 및 이동범위 변화 등을 분석하고 국내외 사례를 종합하여 임차가구 주거안정을 위한 정책방안을 도출하고자 하였습니다. 본 연구는 전월세시장 구조 변화의 원인 진단부터 지역별 영향에 이르는 전 과정에 대해 실증적으로 분석하였다는 점에서 다른 연구와 차별화된다고 생각합니다.


KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 
변세일: 본 연구에서 지역별로 전월세시장 구조 변화의 양상이 다르게 진행되어 오고 임차가구의 비율도 지역별로 다르다는 점에서 앞으로 전월세시장의 진행 전망은 지역별로 매우 다를 것이라고 생각했습니다. 통계분석과 실증분석의 결과를 보았을 때 이는 매우 당연한 결론이라고 생각했습니다. 그런데 지역주택 관련 공사, 교수, 연구원 등 지역 전문가들과 돌아가면서 워크숍을 한 결과, 너무도 당연하게 앞으로도 동일한 방향으로 진행될 것이라는 말씀을 듣게 되었습니다. 그래서 지역별로 진행이 다를 것이라는 점을 어떻게 분석하고, 설명할 수 있을 것인가에 대해 매우 많은 고민을 한 기억들이 떠오릅니다.


KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 
변세일: 본 연구에서 제안한 임차가구의 지역 간 비자발적 주거이동에 대한 연구의 필요성을 공감해주시고, 연구를 위해 국토교통부 등 관계 기관에서 많은 자료를 제공해주셔서 지역별로 세부적인 연구를 할 수 있었습니다. 그런데 연구 범위가 방대한 것에 비해 연구기간이 짧아 지역 간 주거이동 데이터를 활용하여 실증분석 등 좀 더 자세하게 분석하지 못한 점은 아쉬움으로 남습니다.


KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 
변세일: 요즘 신규주택 공급과잉으로 인해 지역 부동산시장에서 발생하는 여러 가지 문제점들에 대한 논의가 많습니다. 이에 이러한 공급과잉 현상이 왜 발생하는지 다양한 데이터를 분석하여 해결방안은 무엇인지에 대해 살펴보고 싶습니다. 빅데이터에 기반한 세부 지역별 접근으로 지역 부동산시장에 대한 통찰력을 키우고 주택, 도시, 지역경제 등 다양한 공간 빅데이터를 종합적으로 활용하여 객관적이고 과학적인 정책연구를 수행하고 싶습니다.

 변세일 연구위원은 2008년 경북대학교에서 경제학 박사를 취득하고 현재 국토연구원 주택·토지연구본부 부동산시장연구센터장으로 재직 중이다. 현재 한국주택학회 이사 및 대외협력위원회 부위원장, 주거복지포럼 대외협력위원회 부위원장, 경기도 도시재생위원회 위원, 수원시 도시재생위원회 위원, 주택도시보증공사(HUG) 도시재생투자심의위원 등으로 활동하고 있다.

주요 연구분야는 부동산시장, 부동산정책, 도시경제, 지역 계획 및 개발 등이다. 주요 연구과제는 부동산시장 이슈분석과 정책방안 연구(Ⅰ)(2016), 부동산시장 여건 변화에 대응한 주거지재생 효과분석 시스템 구축(2013-2015), 부동산정책 시뮬레이션 모형 개발과 정책결정지원시스템(ReP-DSS) 구축(Ⅱ)(2012), 주택정책평가모형 개발과 정책효과분석 연구(2008) 등이다.​​



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