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제목 국토연구원 주택·토지연구본부 주택정책세미나 개최
등록자 조성철 보도일 2018-05-15
첨부파일 다운로드 [보도자료]변화의 시기에 대응한 주택정책세미나_180515.hwp
다운로드 [초청장] 변화의 시기에 대응한 주택정책 세미나_(05.17).pdf


국토연구원 주택·토지연구본부 주택정책세미나 개최
「변화의 시기에 대응한 주택정책」


□ 국토연구원 주택토지연구본부(본부장 강미나)는 5월 17일(목) 15시, 서울 코엑스 403호에서 「변화의 시기에 대응한 주택정책」이라 는 주제로 정책세미나를 개최한다.


□ 이번 주택정책세미나는 최근 가구구조의 변화에 따른 1인가구 급증, 금융여건 변화, 젠트리피케이션에 따른 주거지 변모 등을 대응하는 주택정책 전략에 대해 논의하게 된다.


 ㅇ세미나에서는 “1인가구 증가에 따른 주택정책 대응방안”, “주택담보대출 규제의 효과적 운영 방안”, “젠트리피케이션 대응을

    위한 지역 부동산 공유 방안” 등의 발표에 이어 각계 전문가들의 토론이 진행될 예정이다.


 <주제 1. 1인가구 증가에 따른 주택정책 대응방안 연구>


□ 인구·가구구조 변화에 따라 지난 30년간 3-4인 가구 급감과 1인가구 증가로 인하여 부부+자녀 중심의 가구구조가 1,2인 가구 위주로 재편되는 변화의 시기에 놓여있다.

 

 ㅇ 1인가구의 비중은 1985년 6.9% ⇒ 2015년 27.2% ⇒ 2045년 36.3%로 급증 예상되며 이는 전 세계적으로도 유사한 경향을 보인다.


 ㅇ 1인가구의 증가는 도시화, 개인적 삶에 대한 열망 상승, 여성의 교육수준 향상과 성평등 인식 확대, 인구 고령화에 따른 노인가구 증가 등에 기인   한 것이다.


 ㅇ 특히, 1인가구 증가는 가족관계의 변화, 결혼에 대한 사고방식 변화로 기인한다. 청년층은 가족으로부터의 분리, 독립과 미혼, 비혼을 통해 1인가  구가 되며 그 기저에는 가치관의 변화가 크게 작용하고 중장년은 가족관계의 해체로 인한 1인가구 형성이 크며 경제적 능력과 자녀교육이 원인으로 작용한다. 반면 노년은 가족구성원의 탈락과 성별 고령화 및 기대여명 차이로 1인가구로 거주하게 된다.


□ 1인가구는 경제적으로 취약하고 고립에 따른 사회적 문제 발생가능성을 내포하며 주거 여건 특성이 달라 주택정책의 새로운 접근을 요구한다.

 

 ㅇ (경제적 특성) 1인가구는 다인가구에 비해 다인가구에 비해 학력수준, 고용안정성, 소득수준이 낮은 불안한 상황이다.

 

 ㅇ (사회적 특성) 가족관계와 결혼에 대한 사고방식 변화로 1인가구가 형성되고, 고독사 등 사회문제에 노출되고 있다.

 

 ㅇ (주거여건) 1인가구는 주로 보증부 월세 거주가 많고, 아파트보다 단독주택 거주비율이 높으며 주거안정성이 낮다.

 

 ㅇ (주거욕구) 청년은 전세자금대출, 중년은 구입자금 재출, 장년 이후는 공공임대, 노년은 주거지원 서비스 욕구가 높다

 

 ㅇ (주거지원 정책) 중앙정부와 지방정부에서 1인가구 주거지원 방안을 시행중이나, 주로 노인과 청년에 집중되어 있고 중장년에 대한 지원 프로그램이 부재하여 정책의 사각지대에 놓여있음


□ 1인가구 주거지원을 위하여 통합성, 포용성, 지불가능 주택 공급, 적정주택 기준, 주거상향이동 지원이라는 원칙을 설정한다.


 ㅇ (포용성) 1인가구를 주거지원의 주요 대상으로 포섭, (통합성) 1인가구 지원을 위한 중앙정부의 정책 틀 개발, (부담가능성) 1인가구 주거비 지출  을 고려한 저렴주택 공급, (적정성) 1인가구 증가를 고려한 적정 주거기준 정립 필요


<주제 2. 주택담보대출 규제의 효과적 운영 방안>


□ 가계부채가 주택담보대출을 중심으로 증가하면서 가구 유형별로 상이한 대출 특성을 보였으며, 주택담보대출 모니터링을 위해 LTV(Loan to Value), DTI(Debt to Income)와 함께 DSR(Debt Service Ratio)을 활용할 계획이다.


 ㅇ 주택담보대출이 442조원(’11)에서 693조원(’17.6)으로 57% 증가함에 따라 가계부채는 916조원(2011년)에서 1,388조원(2017년 6월)으로 52% 증가  했다. 


 ㅇ 주택담보대출 이용률은 수도권, 20·30대, 중소득, 자산3·4분위에서 높았으며, 원리금 상환 연체가구는 60대 이상, 저소득, 자산1·2분위에서 높았다.


 ㅇ LTV 규제 정도에 따라 대출이 어려운 가구(차입제약가구)수의 변동폭이 큰데 비해 DTI 규제 시에는 상대적으로 가구수의 변동폭이 작게 나타나고 있으며, DSR은 200%이내에서 차입제약 효과가 컸다.


□ 주택담보대출 운영은 소득, 연령, 자산 등 가구 유형별로 특성을 고려하여 적절한 위험관리와 안정적인 주택금융 지원이 요구된다.

 ㅇ 가구유형별 특성을 고려하여 위험(연체)을 가중시키지 않으면서 안정된 주거를 향유할 수 있도록 타 주거지원방안과 결합한 운영이 필요하다.


 ㅇ LTV를 투기억제 및 가계부채 관리에 중요한 수단으로 활용하고 취약계층에 대해서는 DTI를 완화 적용하며 지표 계산과 기준 설정을 정밀히 하여 DSR을 규제수단으로 이용한다.

 

ㅇ 향후 금리 변동에 따른 가구의 연체위험을 관리해야 하며 취약계층에 대하여 금리상한 폭 조정 등을 통해 위험을 완화하도록 한다.


□ 규제 수준하에서 대출이 어려운 가구를 의미하는 차입제약 가구의 변화가 LTV, DTI, DSR 규제에 따라 효과가 상이하므로 가구유형  별 주택담보대출 이용 특성에 따라 적절한 규제가 필요하다.

 

 ㅇ LTV규제가 차입제약에 미치는 영향이 가장 크며 40대, 중·고소득층, 저·중자산, 자가·전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 크게 증가  한다.
 

 ㅇ DTI규제에 따라 40·50대, 저·중소득층, 중자산, 자가·전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 영향을 크게 받는다.


 ㅇ DSR규제에 따라 30·40대, 중·고소득층, 중자산, 전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 영향을 크게 받으며, DSR 200% 이내에서 효과가 크게 나타난다.


<주제 3. 젠트리피케이션 대응을 위한 지역 부동산 공유 방안>


□ 젠트리피케이션은 기존 주민이나 상인들의 비자발적인 이주를 가져온다는 점에서 사회적 문제로 지적되고 있다.

 

ㅇ 특히 자연발생적 젠트리피케이션 뿐만 아니라 도시재생 등 공공부문의 사업으로 야기되는 ‘관(官)트리피케이션’은 더 심각한 문제이다.


 ㅇ 젠트리피케이션 대응을 위해 다양한 방안들이 제시되거나 시행 중에 있으나 주로 사후적 방법이므로 효율적‧근본적으로 부작용을 완화하기에 한계가 있는 실정이다.
 
ㅇ 젠트리피케이션 대응을 위해 다양한 방안들이 제시되거나 시행 중에 있으나 주로 사후적 방법이므로 효율적‧근본적으로 부작용을 완화하기에 한계가 있는 실정이다.​


□ 지역 부동산의 공유를 통해 젠트리피케이션의 부작용을 사전적으로 예방하는 것이 필요하다.


 ㅇ 지역의 자산(부동산)을 공공이나 민간이 아니라 공동체가 소유‧운영하기 위한 전 과정을 지역 구성원들이 함께 한다는 의미의 지역자산화가 필요하다.
 

 ㅇ 지역의 부동산을 공유하면 임대료 안정, 지역공동체 형성, 지역 특색 유지 등을 통해 젠트리피케이션의 부작용을 사전적으로 예방할 수 있다.
 

 ㅇ 지역에 공유 부동산을 형성하는 것은 지역에서 발생한 이익이 외부로 유출되지 않고 지역 내에서 순환할 수 있도록 하여 지역 스스로 발전함과 동 시에 공정한 분배도 달성하는 또 다른 순기능도 가지고 있다.​


□ 지역 부동산의 공유를 위해서는 지역자산화된 부동산의 안정성 확보, 소유 및 운영 주체 발굴, 자금조달을 위한 다양한 정책적 지원이 요구된다.


 ㅇ 성공적인 지역 부동산 공유를 위해서는 부동산의 안정성 확보, 다수 주민들의 투자 유치를 통한 책임성(대표성) 확보, 자산관리의 투명성 확보를  통한 신뢰성 제고가 필요하다.


ㅇ 부동산 확보를 위한 자금 조달 단계에서부터 지분형 출‧투자를 통해 공공과 민간, 공동체가 협력해야 하며, 소액이라도 주민들의 직‧간접 투자를 통 해 단순한 참여를 넘는 주민들이 주인이 되는 부동산 확보‧운영이 가능하다.


 ㅇ 지역 부동산 공유를 위해 지역성, 대표성, 의사결정의 민주성이 확보되는 지역 주체(사회적 경제조직)의 발굴·육성이 필요하다.

 

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