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제목 역전세난 위험 주택, 전국 약 12만호~16만호로 분석
등록자 김지혜 보도일 2019-11-15
첨부파일 다운로드 (보도참고자료)‘역전세난 위험 주택은 전국 약 12만호~16만호로 분석(국토연구원).hwp
다운로드 (국토연구원 보고서)주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선 방안.pdf


 - 역전세난 위험 주택, 전국 약 12만호~16만호로 분석​​​​​​​ -

‣ 국토硏, ‘주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안’ 보고서​​


국토연구원(원장 강현수)이 발표한 ‘'주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안(연구책임자 김지혜 책임연구원)” 보고서는 전세가격이 하락할 때 마다 나타날 수 있는 역전세난으로부터 임차인을 보호할 수 있는 정책과제를 도출하는 것이 목적이다.

 ㅇ 이 연구에서는 ‘역전세’를 계약당시 보다 주택의 전세가격이 하락하여 임차인이 전세보증금 회수에 곤란을 겪는 상태로 정의하였고, 

 ㅇ ‘역전세 위험노출 주택*’은 임대인이 보유하고 있는 금융자산** 외에 추가적인 차입을 통해서도 전세보증금 차액을 마련할 수 없어 현 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 의미한다.
    * 역전세 위험노출 주택은 임대인의 (저축액 + 현거주지 전월세보증금) + 차입 < 전세보증금 차액으로, 전세보증금 차액은 (현 전세보증금 - 신규 전세계약시 전세보증금)을 의미
    ** 임대인의 금융자산은 현재거주지 임차보증금과 저축액을 합산한 금액임 

 ㅇ ‘역전세 위험노출가능 주택’은 임대인이 보유하고 있는 저축액, 현재거주지 임차보증금 또는 차입을 통해 전세보증금의 차액을 마련하여 상환이 가능한 주택으로,
   - 다만 저축액 만으로는 전세보증금 차액을 상환할 수 없으므로, 현거주지 임차보증금 상환이나 차입에 따른 시차 발생으로 임차인의 주거이동에 불편을 줄 수 있는 가능성이 있는 경우이다.

역전세 위험과 관련하여 실질적으로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 의미하는 ‘역전세 위험노출 주택’의 규모는 임차인 보호를 위한 가장 중요한 지표가 된다. 

이 연구에서는 전세가격이 1%에서 15%까지 하락하는 시나리오에 따라 ‘역전세 위험 노출 주택’은 12만호에서 16만호까지 증가하는 것으로 분석됐다. 

 ㅇ 전세가격이 1% 하락했을 때, 역전세 위험 노출주택은 약 12만호이며, 전세가격이 15% 하락했을 때는 약 16만호가 역전세 위험에 노출되는 것으로 분석됐고,  

 ㅇ 2019년 6월을 기준으로 전년 동월대비 전세가격 변화율은 –2.22%*이므로, 시나리오에 적용하면 약 12.2만호가 역전세 위험에 노출되며, 이는 분석표본의 0.62%로 그 비중이 크지 않은 것으로 나타났다. 
   * 시나리오 분석에 2018년 가계금융복지조사를 활용하였으므로, 실제 역전세 위험 노출 주택 규모를 판단하기 위해서는 2018년 대비 2019년 전세가격 변화율 적용

현재 전세가격 변화율을 고려할 때 실질적으로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세 위험노출 주택’의 규모는 약 12.2만호이며, 이는 분석 표본의 0.62%로 비중이 크지는 않다. 

하지만 역전세 위험에 대한 이슈는 전세가격이 하락할 때 마다 지속적으로 제기되는 문제이기 때문에, 비록 역전세 위험에 노출되더라도 임차인을 보호할 수 있는 다양한 정책방안의 마련이 필요하다는 것이 연구의 주요 결론이다. 


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