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제목 “강남4구를 포함한 서울시 아파트 가격에 거품 가능성이 있는 것으로 나타남”
등록자 최진 보도일 2020-09-24
첨부파일 다운로드 (보도자료) 강남4구를 포함한 서울시 아파트 가격에 거품 가능성이 있는 것으로 나타남(국토연구원).hwp
다운로드 WP 20-07 아파트 가격거품 검증과 시사점(2012년~2020년 1월).pdf

“강남4구를 포함한 서울시 아파트 가격에 거품 가능성이 있는 것으로 나타남”

국토硏, 워킹페이퍼 『아파트 가격거품 검증과 시사점(2012년~2020년 1월)』



국토연구원(원장 강현수) 최 진 연구원은 워킹페이퍼『아파트 가격거품 검증과 시사점(2012~2020년 1월)』에서 시도지역 및 강남4구를 대상으로 아파트 가격을 분석한 결과 강남4구를 포함한 서울 지역 아파트에 가격거품이 존재할 가능성이 있는 것으로 나타났다.


□ 국내 부동산시장은 아파트를 중심으로 가격이 상승하고 있으며 실 거주 수요이외에 투기적 수요의 존재에 대한 문제와 가격거품 생성가능성이 제기되어 왔다.

◦ 주택가격에 거품이 생성될 경우 주택수요자 입장에서는 높은 가격에 주택을 매입하게 되며 거품 붕괴 시 자산가격 하락에 따른 금융 불안정과 경기침체 등 경제전반에 걸친 부작용이 초래될 수 있다.

◦ 이에 정부는 2017년 6.19 부동산 안정화 대책을 시작으로 현재까지 투기수요를 억제하고 실수요를 진작하기 위한 주택시장 안정방안을 지속 추진 중에 있다.


□ 이러한 상황을 감안하여 2012년 1월 ~ 2020년 1월까지 기간에 대해 실거래가격지수와 한국감정원 중위가격자료를 활용하여 시도별 주택내재가치를 산정하고 내재가치대비 매매가격의 수준을 파악하였다.

◦ 중위가격과 실거래가격지수로 내재가치 대비 매매가격비율을 분석한 결과 서울, 강남4구, 세종시가 다른 지역에 비하여 매매가격이 고평가되어 있으며 2016년 이후 다른 지역이 일정 비율 수준을 유지하는 반면 해당 지역은 지속적으로 비율이 상승하는 양상을 확인할 수 있었다.

※ 주택의 내재가치는 주택가격을 기초로 전월세 전환율을 적용하여 각 기의 임대가격을 구한 뒤 사회적 할인율(4.5%)을 적용하여 산출하였음  


□ 내재가치 대비 매매가격이 고평가 된 것으로 나타난 서울시, 강남4구 및 세종시에 대해 가격거품이 있는지 2가지 모형을 적용하여 분석한 결과 강남4구를 포함한 서울시에 가격거품이 존재하는 것으로 나타났다. 

◦ 분석모형은 현재가치모형에 기반한 공적분 검정과 자산가격의 거품을 예측하고 붕괴시점을 예측할 때 활용되는 로그주기패턴모형(Log Periodic Power Law)을 활용하여 가격거품여부를 진단하였다.


□ 최 진 연구원은 연구결과를 통해 국지적 가격거품발생 가능성에 대해 주의를 기울여야하며 코로나 19 바이러스 이후 실물경기와 자산시장 간 온도차가 커지는 상황에서 가격거품은 경제에 미치는 부정적 영향이 클 수 있기 때문에 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 일관성 있게 시행해 나갈 필요가 있다고 제안했다.

◦ 다만, 연구방법의 특성상 가격의 움직임에 기초하여 분석한 결과로 분석기간 이후 발생한 시장여건 변화와 가격거품의 수준을 파악하지 못한 한계가 있기에 해석에 신중을 기할 필요가 있으며 추후 보완 연구가 필요하다고 언급하였다.


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