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아파트 가격거품 검증과 시사점(2012년~2020년 1월)
WP 20-07
저자 최진
발행일 2020-09-24
발간물 > 정기간행물 > 부동산시장조사분석
[정책현장 특강시리즈]
v.42 (2023. 7) 여름
저자 최진
발행일 2023-07-28
발간물 > 정기간행물 > 국토정책 Brief
주택구매소비자의 의사결정구조와 주택시장 분석
주택구매소비자의 의사결정구조와 주택시장 분석 박천규 연구위원, 김지혜 부연구위원, 황관석 부연구위원, 오민준 전문연구원, 최진 전문연구원, 권건우 전문연구원, 오아연 연구원, 황인영 한국과학기술기획평가원 부연구위원 1> 우리나라 가구의 위험회피 성향이 낮아(위험선호 성향이 강해) 위험자산이지만 비교적 안전하다고 느끼는 주택자산 선호 현상 존재 - 특히 젊을수록 위험선호 성향이 강해 주택 등 자산시장에서 적극적 투자 가능성 존재 - 서울 거주 만 19~64세 성인의 위험회피도는 평균적으로 1.002로, 이를 통해 최적자산배분비율을 도출하면, 무위험자산 33.46%, 위험자산 66.54%(서울아파트 60.34%, 주식 6.21%)로 나타남 2> 은퇴계층인 베이비부머 세대는 주택수요 유지 또는 주택 추가구매 경향(다주택)이 강하며, 젊은 층도 생애주기에 따른 주택소비보다 더 많은 주택소비(가격 및 면적) 코호트가 존재하여 이러한 부분이 주택수급에 영향 3> 주택구매력(가격·소득·금리 등) 증가로 거주목적수요가 증가하다 주택가격이 높아지면 투자목적수요가 증가하는 주택수요구조가 변화되고, 이는 주택시장 붐이 지속되게 만들어 주택가격 하방리스크(경기하락으로 이어질 수 있는 위험요인들)를 증가시킴 4> 주택시장의 행동경제학적 특성을 분석한 결과, 주택가격은 손실기피행위 때문에 하방경직적이며, 주택시장의 군집행동(쏠림현상)은 주택가격 상승기에 뚜렷하게 나타남 정책방안 ① (분석체계 고도화) 주택구매소비자의 의사결정구조가 변화하고 세분화되고 있는 점을 반영하여 주택시장 분석체계를 고도화하는 것이 필요 ② (주택시장 모니터링지표 개발) 주택시장 전이효과 분석 및 규제지역 개편, 가격쏠림 현상을 반영한 가격지표의 개발, 주택시장 투자심리지수 개발, 해외 주요도시와 비교 가능한 주택시장 버블지수 개발, 주택소비자의 행태를 분석할 수 있는 조사분석체계 강화, 주택수요 분석방식의 개선 및 주택수급지표의 개편 ③ (머신러닝 및 행위자기반 모형을 시장전망 등에 활용) 시차를 적용한 머신러닝모형(Machine Learning)을 활용해 1~6개월 이내 주택시장 예측, 다양한 옵션 부여가 가능한 행위자기반 모형을 활용해 정책효과 시뮬레이션 등의 방법 활용
등록일 2021-08-02
연구원소식 (3)
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오피스텔 관련 현황과 제도 개선방안
“오피스텔 관련 현황과 제도 개선방안” 국토硏, 국토정책Brief 제956호 □ 오피스텔은 주거용으로 활용되는 비중이 높고 주택의 한 유형처럼 활용되고 있으나 법상 주택과는 다른 건축물로 분류되어 주택과 관련된 여러 가지 규제 및 규정이 적용되지 않고, 특히 세제·금융 등 사용자들이 직면하는 주요 제도가 주택과 달라 혼란을 야기하고 있다. □ 국토연구원(원장 심교언) 주택·부동산연구본부 최진 전문연구원과 연구진은 국토정책Brief 제956호 “오피스텔 관련 현황과 제도 개선방안”에서 오피스텔 관련 금융 및 세제 정책을 살펴보고 오피스텔 제도 개선을 위한 정책 개선방안을 제시하였다. □ 현재, 오피스텔 관련 금융 및 세제 정책에서 오피스텔은 주거용으로 활용되어도 규제지역 지정 시 LTV·DSR을 제한하는 금융규제가 적용되지 않으며, 사용 용도별·세목별로 세금이 부과되는 방식이 다르고 주택과 비교 시 취득세 등 일부 세목에서 불리한 세금이 존재한다. □ 대다수 오피스텔이 주거용으로 사용되며 시장참여자들도 주로 주택으로 활용 및 인식하고 있으나 대부분의 정책·제도 체계에서는 비주택으로 분류됨에 따라 여러 가지 문제점이 발생하고 있으며, 오피스텔이 주거안정에 미치는 영향력 확대를 고려할 때 혼재체계에 대한 개선이 필요하다. ◦(이슈➊) 세금 부과 시 세목 간 주택·비주택 취급 혼재에 따른 과세 일관성 ◦(이슈➋) 금융·청약 제도의 주택·비주택 체계 적용에 따른 일관성 ◦(이슈➌) 주택으로 사용되는 오피스텔의 법적 불확실성 □ 연구진은 오피스텔의 법적 위상 명확화를 통한 혼재체계 개선과 오피스텔과 주택 간 형평성 문제 최소화, 제도 개편 시 발생할 수 있는 기존 오피스텔과 신규 오피스텔의 간극 최소화를 오피스텔 제도의 개선방향으로 설정하고 다음과 같이 개선방안을 제시하였다. ◦ (개선방안① 오피스텔 사용 용도 신고 의무화 및 관리 시스템 구축) 오피스텔 임대차 계약 및 용도 변경 시마다 신고를 의무화하여 실제 사용 용도를 파악하고 임대차 분쟁 조정 등 정책기초자료로 활용 ◦ (개선방안② 실제 사용 용도 및 기간에 부합하는 과세체계 적용) 오피스텔의 사용 용도에 맞춰 일원화된 세제부과방식을 적용 ◦ (개선방안③ 오피스텔 정책 모기지 지원상품 확대와 규제지역 적용) 현 금리상황을 고려하여 다양한 대출한도와 상환구조를 가진 정책금융상품을 개발하여 운영하되, 규제지역 지정 시 주택에 준하는 수준의 내용을 적용 ◦ (개선방안④ 오피스텔 관리수준 향상을 위한 법률 개선) 관리단 집회제도 개선을 통해 점유자의 권리를 보호 ◦ (개선방안⑤ 건축기준 강화를 통한 주거여건 개선) 오피스텔 건축기준에 최소주거면적기준을 추가하여 거주자의 편익 증진과 주거안정성 확대에 기여
등록일 2024-03-12
연구원소식 > 보도자료
국토연, 계간 『부동산시장 조사분석』 제42호 발간
국토연, 계간 『부동산시장 조사분석』 제42호 발간 □ 국토연구원(원장직무대행 김태환)은 계간 「부동산시장 조사분석」 제42호를 발간했다. 이번 호는 부동산시장 종합지수(K-REMAP)로 바라본 부동산시장, 2023년 하반기 주택가격 전망, 부동산시장 변화와 진단, 정책현장 특강시리즈 등을 담았다. □ 2023년 2분기 K-REMAP 지수는 하강국면이 지속되었다. ◦ 부동산시장 소비심리지수와 압력지수*를 종합한 K-REMAP 지수는 전국 83.1, 수도권 85.2를 기록했으며, 지수는 하강국면을 지속하고 있는 가운데 지난해 12월 이후 상승하던 지수가 올 5월부터 소강상태에 접어든 것으로 나타났다. * 압력지수 : 거시경제, 주택공급 및 수요, 금융 등의 변수를 이용하여 산출 □ ‘2023년 하반기 주택가격 전망’ 설문조사는 일반가구 6,680가구, 중개업소 2,338개소를 대상으로 2023년 6월에 실시했다. ◦ 2023년 하반기 주택가격 전망에 대해 설문한 결과, 일반가구와 중개업소 모두 ‘변화없음’(47.1%, 48.0%)의 응답비중이 높았다. □ 2023년 2분기 부동산시장 소비심리지수는 전분기 하강국면에서 보합국면으로 전환, 토지시장은 전분기와 같이 하강국면을 유지하였고, 주택시장은 전분기에 이어 보합국면을 유지하였다. ◦ 부동산시장 소비심리지수는 (전국) 보합국면 전환, 지수는 전분기 대비 6.7p 상승, (수도권) 보합국면 유지, 지수는 전분기 대비 6.2p 상승, (비수도권) 보합국면 전환, 지수는 전분기 대비 7.0p 상승함 ◦ 주택시장 소비심리지수는 (전국) 보합국면 유지, 지수는 전분기 대비 7.6p 상승, (수도권) 보합국면 유지, 지수는 전분기 대비 7.3p 상승, (비수도권) 보합국면 전환, 지수는 전분기 대비 7.8p 상승함 ◦ 토지시장 소비심리지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 1.4p 하락, (수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 4.6p 상승, (비수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 0.4p 하락함 □ 2023년 2분기 부동산시장 압력지수는 전분기와 같이 하강국면을 유지하었다. 주택매매시장, 주택전세시장, 토지시장 압력지수도 전분기와 같이 하강국면을 유지하였다. ◦ 부동산시장 압력지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 13.7p 상승, (수도권) 하강국면 지속, 지수는 전분기 대비 15.5p 상승, (비수도권) 하강국면 지속, 지수는 전분기 대비 12.0p 상승함 ◦ 주택매매시장 압력지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 19.3p 상승, (수도권) 하강국면 지속, 지수는 전분기 대비 20.3p 상승, (비수도권) 하강국면 지속, 지수는 전분기 대비 18.2p 상승함 ◦ 주택전세시장 압력지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 24.2p 상승, (수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 35.2p 상승, (비수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 13.2p 상승함 ◦ 토지시장 압력지수는 (전국) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 1.1p 하락, (수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 5.4p 하락, (비수도권) 하강국면 유지, 지수는 전분기 대비 3.4p 상승함 □ 정책현장 특강시리즈에서는 최진 국토연구원 전문연구원의 ‘오피스텔, 주택과 무엇이 다른가?’를 통해 오피스텔의 제도체계를 살펴보았다. ◦ 오피스텔의 법적 개념, 오피스텔과 주택과의 건축기준 및 세제, 대출기준 등의 차이를 분석하였다. K-REMAP(KRIHS Model for Analysis and Pre-estimation of Real Estate Market, 부동산시장 진단 및 전망시스템)은 부동산시장압력지수와 부동산시장 소비자심리지수를 통합하여 생성한 지수이다. (상승, 보합, 하강 각 3단계로 분류)
등록일 2023-08-23
연구원소식 > 주요행사
인문학 특강-최진석교수의 인문학적 통찰 개최
인문학 특강-최진석교수의 인문학적 통찰 개최일시|7월 7일 월요일장소|국토연구원주제|인문학적 통찰 국토연구원 기획경영본부는 지난 7월 7일(화) 국토연구원 강당에서 최진석 교수(서강대학교)를 초청하여 ‘인문학적 통찰’에 대한 전문가 특강을 개최하였다.최진석 교수는 이번 특강에서 인문학이 무엇인지와 왜 인문학이 필요한지를 설명하고 선진국이 고유의 철학을 가지고 있기에 일류가 될 수 있었음을 설명하였다. 즉 철학적 시선에서 창의력이 나오고, 그 창의력이 만들어낸 결과가 ‘선진·선도·일류’이며 이런 일련의 과정이 적극적으로 활동되는 국가가 선진국이라고 하였다. 그리고 우리가 선진국으로 도약하기 위해서는 인문학을 이해하고 분석하는 수준에서 벗어나 인문학적 활동을 통해 창조, 예술, 선도, 문화, 선진이 작동할 수 있는 레벨로 가야 함을 강조하였다. 아울러 이것은 선례를 찾아보기 어려운 불가능성이 큰 길이므로 구체적 전략과 국민적 합의가 필요하다고 강조하였다. 이날 특강에는 김경환 원장, 김동주 부원장, 이원섭 국토계획연구본부장, 김태환 국토관리·도시연구본부장, 천현숙 주택토지연구본부장, 이상건 국토인프라연구본부장, 사공호상 국토정보연구본부장, 문정호 글로벌협력센터 소장 외 국토연구원 임직원이 대다수 참석하였다.
등록일 2014-07-23
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