｜요약｜

■ 개발제한구역 내 토지소유주에 대한 과도한 재산권 침해의 보상규정 미비로 헌법불합치 결정(1998)을 받자 개발제한구역제도를 규정한 (구)「도시계획법」 제21조의 위헌 소지를 해소하고자 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」을 제정(2000)하여 구역 내 토지매수, 주민지원사업 등 여러 가지 보상제도를 도입
  ◦ 그러나 매수청구 요건을 만족하는 토지를 찾기가 어렵고 구역 내 토지매수를 위한 재원이 한정적이며, 국가 또는 지자체가 토지를 매수하여 공원·녹지 등으로 조성할 수 있는 수단이 제한적이어서 그간의 토지매수 실적은 저조한 상황
  ◦ 그간 1,800여 개 집단취락이 개발제한구역에서 해제되어 구역 내 거주민은 물론 건축이 가능한 토지도 최초 지정 당시에 비해 급감한 상황에서, 1998년 이후 전국적인 개발제한구역 내 토지의 소유주 및 소유주 변동 실태에 대한 조사는 미시행

 ■ 분석에 따르면 현재 개발제한구역 내 토지소유주는 개인 > 국가 및 지자체 > 법인 > 기타 > 이종소유의 순서로 나타나며, 아직까지도 필지 수 기준 약 61%, 면적 기준 약 70%가 사유지로 잔존
  ◦ 중앙행정기관(국토교통부, 산림청, 국방부, 환경부)이 개발제한구역 내 국·공유지를 50% 이상 소유하고 있어 개발제한구역 지정목적(도시성장관리, 환경보전, 군사적 목적)에 부합하는 부처가 개발제한구역을 주로 소유
  ◦ 한편, 법인 소유토지를 다시 구분하면 공공기관이 소유한 토지가 법인 소유토지 필지 수의 약 68%, 필지 면적의 약 24%로 나타나며, 이는 농지은행사업의 결과 또는 시설 설치나 개발사업의 잔여 토지로 판단
  ◦ 토지소유주는 대부분 1인이나, 10인 이상이 소유하는 예외적 경우도 3% 정도 존재

 ■ 개발제한구역 지정 이후 현재까지 소유권이 바뀌지 않고 유지되고 있는 토지는 구역 전체 필지 수의 약 20% 수준이며, 개인이 소유한 토지 중 약 9만 필지(구역 전체의 약 7%)가 소유권 변동이 발생하지 않음
  ◦ 국가, 지자체, 공공기관이 매수한 것으로 추정되는 토지는 약 24만 필지(340㎢)로, 2004년부터 2017년까지 협의매수제도를 통해 매입된 25.2㎢보다 많은 토지가 공공의 필요에 따라 매수된 것으로 파악
  ◦ 개인의 소유권 이전은 역대 정부에 따라 다르게 나타나는데, 노태우 정부 이전까지는 정권 변화 초기 제도 완화에 대한 기대심리, 노무현 정부 이후에는 부동산 경기에 주로 영향을 받은 것으로 추측

 ■ 현재 소유주 대부분은 개발제한구역 내 규제를 인지하고 구역 지정 이후에 토지를 매수하였을 가능성이 높으므로 추후 개발제한구역제도 개선 시 우발이익이 발생하지 않도록 제도적 장치 마련이 필요
  ◦ 또한, 정부는 구역 지정 이전 소유주(가족에게 증여·상속된 경우를 포함)에 대한 추가적인 조사를 통해 충분한 보상이 이루어지도록 노력해야 하며, 국가 및 지자체의 구역 내 토지매수 규모를 점차 확대해야 할 것으로 판단