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계획이익 조정체계 정비에 관한 연구 2017-09-29 KRIHS 우수연구자 이형찬 연구위원
이형찬 연구위원

도시계획 변경이나 개발행위 허가로 지가가 상승하게 되면 이는 토지소유자의 노력의 결과물이 아니라 사회적 행위의 결과로 발생한 이익이므로 공공에서 환수할 방안을 모색할 필요가 있다. 이형찬 연구위원 등이 수행한 「계획이익 조정체계 정비에 관한 연구」는 계획이익의 개념을 재정립하고 계획이익을 조정하기 위한 정책적 방안을 제시하고 있다.


KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는?
이형찬: 개발부담금제도는 토지공개념 3법(택지소유상한에 관한 법률, 토지초과이득세법, 개발이익환수에 관한 법률) 중 유일하게 현재까지 운영되고 있는 정책 수단입니다. 개발사업으로 발생한 개발이익의 일부를 공적 영역의 재원으로 활용함으로써 토지의 사유화와 토지소유에 따른 빈부격차를 완화할 수 있습니다. 개발이익환수에 관한 법률에서는 개발이익의 개념을 폭넓게 정의하고 있으나, 개발부담금에 있어서 개발이익을 환수하는 수단으로서의 개발이익 개념은 다소 협소하게 정의하고 있다는 지적이 있습니다. 이에 따라 토지의 형질 변경을 수반하는 개발사업에 따른 개발이익과 도시계획의 변경 등으로 용도가 바뀌었을 때 발생하는 계획이익의 개념을 구분하여 이를 사회적으로 조정, 환수할 수 있는 방안을 모색하고자 하였습니다.


KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?
이형찬: 개발사업 인허가나 용도지역의 변경은 건축물의 용도나 밀도 규제를 변화시키고 토지의 잠재적 생산성을 향상시키게 되므로 지가상승을 가져올 수 있습니다. 따라서 토지소유자의 투자 또는 노력에 따른 지가 상승이 아니라 개발사업의 인허가나 용도 지역 변경 등 도시계획의 변경에 다른 지가상승분을 계획이익(Planning Gains) 이라는 개념으로 정의하였습니다. 이러한 계획이익을 공적영역에서 조정하여 공익성을 담보하면서 토지이용의 유연성을 제고할 수 있는 정책적 방안을 제시하였습니다.
 
KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?
이형찬: 계획이익의 개념을 정리하고 이를 조정, 환수하는 내용에 있어서 연구진 내에서 여러 의견이 있었습니다. 서로가 준비한 자료와 근거를 가지고 비판과 논쟁이 이루어졌고, 이러한 과정을 통해 많은 공부를 할 수 있었습니다. 특히 계획이익으로 접근하자면 법이나 제도의 체계를 정비해야 하는데, 지역을 기반으로 하는 환수와 일국 차원의 이익 조정에 대한 정책 방안은 향후 많은 자료와 사례 등을 통해 정책적 수렴이 필요합니다.


KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?
이형찬: 개발환경의 변화에 따라 기존 도시의 재생사업 등에서 발생하는 이익을 공익적 목적으로 활용하는 정책 방안을 제시하고자 하였습니다. 다만 계획이익의 개념을 공론의 장으로 끌어들여 보다 활발한 논의와 사회적 합의가 이루어진다면 이 연구의 결과가 더욱 의미가 있을 것으로 기대됩니다.


KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?
이형찬: 토지에 대한 소유와 이에 대한 개발사업은 국민경제적으로 새로운 부를 창출할 수 있습니다. 반면 토지 소유의 집중과 이에 따른 소득 불평등은 소비와 투자의 비효율성을 가져와 경제성장과 국민복지에 장애요인으로 작용할 수도 있습니다. 토지소유의 집중과 불평등도에 관련한 정책 연구를 수행하고 싶습니다.

 이형찬 연구위원은 2008년 건국대학교 부동산학과에서 부동산정책 전공으로 박사과정을 수료하고 현재 국토연구원 주택·토지연구본부에서 재직 중이다. 국토연구원 토지정책연구센터장, 영국 셰필드 대학교 도시지역계획학과 초빙연구원을 역임하였다. 주요 연구 관심 분야는 토지 및 주택정책, 도시경제학, 부동산산업 등이다. 수행한 주요 연구는 개발부담금 부과실태 조사 및 개선방안 마련 연구(2016), 부동산중개업 발전·육성 방안 연구(2016), 부동산 산업 발전 기본계획(안) 수립에 관한 연구(2015), 새로운 패러다임의 개발이익환수 개선방안 마련 연구(2014) 등이다.



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계획이익 조정체계 정비에 관한 연구

이형찬 연구위원
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주요연구보고서 목록

• 개발부담금 부과실태 조사 및 개선방안 마련 연구(2016)
• 부동산중개업 발전·육성 방안 연구(2016)
• 부동산 산업 발전 기본계획(안) 수립에 관한 연구(2015)
• 새로운 패러다임의 개발이익환수 개선방안 마련 연구(2014)​
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