가격 상승기에 신규 아파트가 집중 공급되는 탓에 수요 또는 공급과다 문제로 주택시장의 안정성이 저해되는 문제가 주기적으로 반복되고 있다. 정부는 신규주택 수급 불일치로 인한 시장의 부정적 영향을 최소화시키기 위해 다양한 대책을 강구하고 있다. 변세일 연구위원이 수행한 ｢부동산시장 안정을 위한 주택공급 및 재고주택 관리방안 연구(I): 지역별 수요대응 주택공급 방안｣은 이러한 신규주택 수급 불일치를 최소화할 수 있는 정책방안을 제시하고 있다.

KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 

변세일: 지역별로 주택시장이 차별적으로 변동하는 원인이 무엇인지 찾는 과정에서 주기적으로 반복되는 신규주택 공급과다 문제를 어떻게 최소화할 수 있을 지에 대해 생각했다. 신규주택 공급과다 문제의 핵심인 신규 아파트 수급 불일치로 인한 부정적 영향을 최소화하기 위해 실증분석, 심층면접조사, 국·내외 사례조사 결과 등을 종합해 지역별 수요에 맞는 주택공급이 이뤄지도록 유도하는 방안을 도출하고자 했다.

KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가? 
변세일: 기존의 연구는 아파트 단지 차원에서 수급 불일치 결과로 나타나는 청약경쟁률·미분양률의 결정요인을 분석하는데 제한됐었고 법에서 정한 대로 또는 정책의 필요성과 수급 진단을 위해 지역 주택 수요를 분석하거나 택지 소요량을 전망한 경우가 대부분이었다. 이 연구에서는 아파트 단지별로 청약경쟁률과 미분양률에 차이가 나는 원인을 찾기 위해 단지 특성, 주변 환경 특성, 지역경제 상황, 정부정책, 거시경제 여건 등을 포함한 많은 변수를 고려했다. 다양한 공간계량모형을 비교·검토해 모형의 설명력을 높이려고 노력한다는 점과 국·내외 사례조사, 건설업체 심층면접조사 등을 통해 현실설명력이 높은 정책방안을 제시하려 노력했다.

KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는? 
변세일: 이번 연구 과정에서 건축분야 시공능력 평가 100위 이내 건설업체(2017년 기준) 중 기업 규모, 사업 지역의 범위 등을 고려해 대기업 7개, 중견기업 5개, 지역 중심 기업 2개 등 총 14개 업체의 주택사업･기획･마케팅 실무자를 대상으로 심층면접조사를 실시했다. 현장에서 아파트 공급과 관련된 의사결정을 하시는 분들을 만나 얘기를 나누면서 민간건설시장에 대한 이해도가  많이 높아졌다. 대기업 건설사에 계시는 과장님 한 분이 대기업에 다니는 자신도 서울에서 아파트를 구입하기가 어려울 정도도 가격이 너무 비싸다고 토로하며 장시간 진솔한 얘기를 나눈 기억이 생생하다. 건설사에 근무하시는 어떤 분은 연구원보다 더 진지하게 주택시장을 매우 실증적으로 분석했던 점도 기억에 남는다.

KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은? 
변세일: 이 연구에서 제안한 아파트 단지 차원의 실증분석을 수행하는 것에 대해 많은 사람들이 공감했다. 분석에 필요한 방대한 데이터를 수집·정리하는 데 여러 기관의 도움과 참여한 연구진들의 노고가 있어서 큰 무리 없이 연구를 마무리할 수 있었다. 그러나 연구기간이 짧아 여러 사람의 시간과 노력이 들어간 방대한 데이터를 바탕으로 보다 많은 지역을 더 자세히 분석하지 못한 점,  더 많은 건설사 관계자를 만나지 못한 점은 아쉬움으로 남는다.

KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면? 
변세일: 다양한 부동산시장 이슈와 관련된 문제를 해결하기 위한 정책대안을 모색하는 연구를 하고 싶다. 그리고 부동산시장의 과학적인 분석을 위한 모형·시스템 개발과 함께 현재까지 구축한 여러 가지 분석모형과 시스템의 기능 개선 연구도 하고 싶다. 마지막으로 기회가 주어진다면 최근 학계에서 주목을 받고 있는 복잡계 기법을 활용한 부동산시장 연구도 수행하고 싶다.