부동산시장을 진단하는 데 있어 종합적인 분석틀의 중요성이 대두되고 있다. 부동산가격은 하방경직적인 특성을 가지고 있어 기존의 연구와 같이 가격만을 예측하고 지표화하는 경우 주택시장은 큰 위기로 식별되지 않지만, 미분양주택, 매수심리 등 다른 지표를 함께 고려할 경우 주택시장은 과거에 경험하지 못했던 큰 침체상황을 경험하고 있다. 따라서 부동산시장을 진단하는 데 있어 기존의 가격중시 경향에서 벗어나 종합적인 분석틀을 빠르게 갖추어야 하는 상황이다.
이 연구는 주택시장 상황을 종합적으로 진단할 수 있는 지수개발에 관한 기초연구로서 그 가치가 높다고 생각한다. 먼저 부동산 시장상황에 대한 진단 및 미래 시장에 대한 예측 능력 제고를 통해 부동산정책의 실효성 증대시킬 수 있을 것이다. 단순히 가격만을 예측하고 지표화하는 기존 연구와는 달리 이 연구는 주택시장 시스템을 종합화함으로써 주택시장 상황을 보다 정확하게 진단할 수 있는 기반을 마련하였으며, 이를 통해 부동산정책의 적시성 증진에 기여할 수 있다.
또한 부동산시장 진단시스템, 주택정책평가모형의 개발 및 개선하는 데 필요한 중요한 지표로 활용할 수 있다. 기존 대부분의 연구는 가격변동률의 일정 이상을 시장위기라고 정의하고 있다. 주택시장 위기 수준이 높아졌을 때 향후 단순히 가격만이 높아져서 위기인지, 아니면 미분양주택수가 많아져서 위기인지에 대한 해석의 모호함이 있었다. 여기에서 개발한 주택시장진단지수를 위기를 정의하는 변수로 설정한다면 이러한 위기의 해석 상의 모호함은 상당히 줄일 수 있을 것으로 보인다. 또한 주택정책평가모형을 개발 및 개선하는데 이러한 종합지표가 이용될 수 있다면 보다 체계적이면서 부동산시장을 정확하게 평가할 수 있을 것으로 보인다.
마지막으로 부동산시장 위기의 적시 포착, 부동산정책의 선제적 시행을 위한 부동산시장 종합 상환판을 마련하는데 기여할 것이다. 부동산시장 조기경보시스템, 부동산시장 예측모형, 부동산시장 실사지수 등과 함께 이러한 진단지수가 사용될 경우 부동산시장 위기를 선제적으로 포착하는데 매우 유용할 것이다. 예를 들어 시장진단지수는 현재의 시장상황, 부동산시장 조기경보시스템은 부동산시장 예측모형과 함께 향후 위기 가능성, 부동산시장 실사지수는 부동산시장의 심리요인을 포착하는 등 체계적인 각 모형 또는 지수별 업무분담을 통해 부동산시장 상황을 보다 선제적으로 예측할 수 있는 시스템 마련이 가능할 것이다.

발 간 사 i
서 문 iii
요 약 v

제1장 서 론

1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 2
3. 선행연구와의 차별성 3
4. 보고서 구성과 연구의 틀 4


제2장 이론적 배경과 선행연구 고찰

1. 부동산시장 경기 7
2. 부동산시장 구조전환 10
3. 스트레스 지수 10
4. 부동산시장 지수 13
5. 지수작성법 14


제3장 주택시장 진단지수의 개발

1. 주택시장진단지수의 개요 19
2. 지수 구성변수의 선정 20
1) 시장동향 분석자료 20
2) 전문가 설문조사 20
2) 주택시장 구조 및 시스템 21
3) 지수 구성변수의 선정 23
3. 시장정상화 기준의 설정 26
1) 주택가격 27
2) 주택거래 28
3) 주택공급 29
4) 미분양주택 30
4. 진단지수의 작성 31
1) 진단지수 작성법 31
2) 진단지수 작성 32
5. 주택시장진단지수의 해석 37
6. 시계열모형을 통한 시뮬레이션 39


제4장 결 론

1. 지수의 활용성과 정책기여도 43
1) 지수의 활용측면 43
2) 정책기여도 측면 44
2. 연구의 특징과 한계 45

참 고 문 헌 47
SUMMARY 53

<부록 1> 개별지수 추이 55
<부록 2> 주택시장진단지수(NBER법) 추이 59
<부록 3> 주택시장진단지수(PCA) 추이 63
<부록 4> VAR 모형 추정 결과 67